האדריכל המוערך מיקי אורן על התחדשות עירונית

מיקי אורן, אדריכל בוגר הפקולטה לארכיטקטורה במכון הטכנולוגי בניו ג'רזי בהצטיינות, מתאר את גישתו האדריכלית ככזו המבוססת על דיאלוג מתמיד עם הלקוח. לדברי אורן, התהליך כולל גילוי משותף של פתרונות יצירתיים התואמים את ציפיות הלקוח ואת טעמו, תוך שימת דגש על פונקציונאליות, יעילות בתפעול היומיומי, נוחות למשתמשים והתאמה לצרכים המשתנים לאורך זמן.

"איני מכתיב פתרונות שאינם עולים בקנה אחד עם רצונות הלקוח", מדגיש אורן, "אלא משתף פעולה עם הלקוח בתכנון, מה שהופך את הפרויקט לשיקוף ייחודי של חזונו".

מיקי אורן הוא הבעלים של משרד "אורן אדריכלים". בתחילת דרכו שימש כאדריכל במשרד תל אביבי מוביל, ומאז 2001 הוא פועל כעצמאי. לאורך השנים צבר המשרד ניסיון רב בתכנון, בליווי ובניהול פרויקטים מגוונים – החל מבנייני משרדים יוקרתיים ועד לפרויקטים משולבים של מסחר, מגורים צמודי קרקע לקבלנים ולמגזר הפרטי, בנייה רוויה והתחדשות עירונית.

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי בטיפול בהזנחה פיזית של שכונות ותיקות, מענה למחסור בדיור, וחיזוק מבנים קיימים. לצד השאיפה לחידוש פיזי, יש צורך לאזן בין האינטרסים של היזמים, הרשויות, והחשוב מכל – הדיירים הקיימים, שלרוב הם אלו שגרים במבנים הישנים ועתידים לחוות את עיקר ההשפעה.

אחת הדרכים המוכרות להתחדשות היא מימוש זכויות בנייה קיימות לפי תוכנית בניין עיר מאושרת. מדובר במקרים שבהם נהרס מבנה שאינו מנצל את כל זכויות הבנייה במגרש, ובמקומו נבנה בניין חדש עם ניצול מלא של הזכויות המאושרות. היתרון כאן טמון בפשטות התכנונית ובוודאות התהליך – אין צורך לאשר תוכנית חדשה, והדיירים הקיימים זוכים במבנה חדש תוך זמן קצר יחסית. עם זאת, מאחר ואין תוספת זכויות מעבר למאושר, הדיירים הקיימים לא תמיד זוכים לשדרוג משמעותי בדירתם (כמו תוספת שטח או חנייה), ולעיתים אף נדרשים לשאת בעלויות נוספות.

חלופה נפוצה נוספת היא תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה (תמ”א 38/2), במסגרתה נהרס מבנה קיים ומוקם מבנה חדש תוך קבלת תוספת זכויות על פי התמ”א. הדיירים הקיימים נהנים כאן משדרוג מהותי: דירה חדשה, עמידה בתקני בטיחות ותקשורת, ולעיתים גם תוספות כמו מרפסת, מחסן או חניה. יחד עם זאת, תהליך זה מצריך פינוי מלא של הדיירים מהבניין, מה שמעלה את רמת המורכבות החברתית והלוגיסטית – במיוחד עבור משפחות מבוגרות או בעלי מוגבלויות. בנוסף, התלות בתשואה כלכלית של הפרויקט יכולה לגרום לדחייתו באזורים פחות רווחיים.

בעקבות ביטול התמ”א, הוצעה “חלופת שקד” – מסגרת תכנונית חדשה המחליפה את התמ”א תוך מתן סמכות רחבה לוועדות המקומיות לקדם פרויקטים עם תמריצים ברורים ומוגדרים מראש. היתרון המרכזי הוא הוודאות התכנונית והיכולת לקדם פרויקטים באופן מהיר יחסית בתוך גבולות הרשות המקומית. 

הדיירים הקיימים נהנים כאן בתנאים ברורים מראש, מה שמאפשר להם להיערך בהתאם ולהימנע מאי בהירות סביב מה יקבלו. עם זאת, מאחר ומדובר במודל חדש יחסית, היישום עדיין לא עקבי בין ערים, ולעיתים חוסר ההיכרות עלול לגרום לחשש ואי אמון מצד הדיירים כלפי הפרויקט.

גישה נוספת להתחדשות היא ביצוע פרויקטים בהתאם לתוכנית מתאר מקומית מאושרת, כלומר תוכנית שכבר קובעת מראש מתחמים ייעודיים להתחדשות עירונית, תוך התחשבות כוללת בתשתיות, תחבורה, שטחים פתוחים ומוסדות ציבור. 

כאשר פרויקט מתקיים בתוך מסגרת כזו, יש יתרון משמעותי לדיירים – מדובר בתכנון מסודר, המייצר מרחב מגורים איכותי עם שירותים משלימים וסביבת מגורים משודרגת. מצד שני, דווקא בגלל שמדובר בתכנון כוללני, הפרויקט כרוך לרוב במטלות ציבוריות רבות – כמו הקצאת שטחים לצורכי ציבור, סלילת דרכים או מבני חינוך – מה שעלול לפגוע בכלכליות הפרויקט ולהאריך את זמן הביצוע, דבר שפוגע ישירות בדיירים שממתינים לשיפור מגוריהם ולעיתים נדרשים להתפנות לתקופות ממושכות יותר.

לבסוף, קיימת אפשרות לקדם תוכנית חדשה במסלול מחוזי – בעיקר כשמדובר במתחמים רחבים או בפרויקטים שיש להם משמעות תכנונית אזורית.

היתרון בדגם זה הוא היכולת להוביל תכנון כוללני ומתקדם שאינו מוגבל על ידי תוכניות מקומיות. עבור הדיירים הקיימים המשמעות עשויה להיות כפולה – מצד אחד תכנון מתקדם עם סביבה עירונית מתקדמת ושדרוג משמעותי לאיכות החיים; מצד שני, מדובר בתהליך ממושך, שעשוי לארוך שנים רבות. הדיירים עלולים למצוא את עצמם במצב של חוסר ודאות מתמשך, ואפילו התנגדות מצד העירייה עלולה לעכב את המהלך.

לסיכום, כל אחת מהחלופות להתחדשות עירונית משפיעה באופן שונה על הדיירים הקיימים. במקרים מסוימים הם זוכים לשדרוג מהיר ומשמעותי, ובאחרים הם עלולים לשאת בעלויות או להמתין שנים. 

לכן, כל תהליך של התחדשות צריך לשים את הדיירים במרכז – לא רק בהבטחת תוספות פיזיות, אלא גם ביצירת ודאות, ליווי חברתי, ושקיפות בתהליך כולו. רק כך ניתן להבטיח שהתחדשות עירונית תהיה לא רק אדריכלית – אלא גם חברתית וצודקת.