עו"ד המייצג בעלי דירות זקוק ליד בוטחת על הגה הספינה המיטלטלת
- רונן דמרי
- 10 בפבר׳
- זמן קריאה 4 דקות
עודכן: 11 בפבר׳
במה אמור להתמקד עו"ד המייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית? עו"ד משה יונאי משרטט קווים להתנהלות מקצועית מוצלחת מול בעלי הדירות.
כאשר מבקשים מעו"ד משה יונאי להסביר כיצד הוא מתנהל מול בעלי הדירות בפרויקט התחדשות עירונית, הוא משיב בדרכו הציורית: "השחקנית חנה מרון סיפרה פעם שכשהיא הייתה שחקנית צעירה בגרמניה קרא לה הבמאי ואמר לה לפני תחילת ההצגה 'בשורה האחרונה תתיישב גברת עניה ומבוגרת שחסכה זמן רב עד שרכשה את הכרטיס. כשאת מופיעה על הבמה, דברי אליה'. מרון סיפרה שמאז כל אימת שהיא עולה לבמה, היא תמיד מדברת אל 'הזקנה בשורה האחרונה שחסכה ובאה להצגה שלה'. גם אני במובן מסוים מקפיד לדבר את היושבים בשורות האחרונות ולוודא שהם יזכו לקבל את כל התמורות המגיעות להם".
'רולוף& יונאי, עורכי דין ונוטריונים' הינו אחד ממשרדי עורכי הדין הוותיקים והמובילים בצפון הארץ. המשרד נמצא בחוד החנית של העשייה המשפטית בארץ מתמחה בתחום הנדל"ן על כל היבטיו, ובשנים האחרונות מוביל את תחום ההתחדשות העירונית (תמ"א 38) באזור חיפה והצפון ומלווה עשרות פרויקטים מובילים החל משלב החוזי ועד לסיום הבנייה.
בריאיון לאתר "מגדילים" עו"ד יונאי משרטט קווים להתנהלות מקצועית מוצלחת מול בעלי הדירות בפרויקטים השונים אותם מלווה משרדו: "כששואלים אותי 'על מי אתה מסתכל כשאתה מקבל ייצוג של בעלי דירות בפרויקט?' אני עונה ואומר שבכל פרויקט יש לי שלושה סוגי לקוחות שעם השנים נוכחתי לדעת שקיימים בכל פרויקט".
איך אתה מאפיין את אותם שלושה סוגי לקוחות?
"הסוג הראשון הם המשקיעים. אלו אנשים שיודעים דבר אחד - צריך לקדם את הפרויקט ויהי מה. הם באו לעשות אקזיט וזה בסדר, הם בדרך כלל יהיו המניעים של התהליך. אתה מזהה את המשקיע בקלות יחסית, ייתכן שהוא כבר משקיע במתחם אחר שעובר הליך התחדשות עירונית וכשאתה מדבר הוא מסתכל בנייד או בניירת ומשווה בין החוזה שלך לחוזה אחר. יש לו ניסיון, הוא יודע על מה מדובר אבל מקשה ושואל 'למה שם נתנו לי כך וכך וכאן לא נתנו'.
הסוג השני הם היורשים. הם מחזיקים את הדירה כהשקעה נדל"נית, חלקם לא מכר את הדירה כי קשה להם להיפרד ממנה, חלקם עדיין לא סיימו להתווכח במשפחה מה יעלה בגורל הדירה, לפעמים אתה מגלה שיש להם ממש קושי להיפרד מהנכס, שעברו כמה שנים מהפטירה של ההורים והם עדיין לא פינו את החפצים שלהם מהדירה כי קשה להם לעשות זאת. יש להם זיכרונות מהחצר, מהעץ שטיפסו עליו בילדות וממגרש המשחקים הסמוך. הסוג השלישי אלו הם האנשים שעדיין גרים במקום, רובם המכריע קשי יום חרדים לגורלם. מדובר באוכלוסיה שחלקה הגדול לא צעירה, וחלקם אנשים שלא נולדו בישראל. אתה מגלה שם חששות שהם לאו דווקא מהפרויקט, אלא גם בגלל ענייני שפה ומנטליות".
איך זה בא לידי ביטוי?
"באחד הפרויקטים שמשרדנו מייצג, נתקלתי בעולים מרוסיה שחוששים נורא לחתום. מתברר שבתקשורת ברוסיה, הזהירו את העולים שכשהם עולים לישראל יהיו נוכלי נדל"ן שינסו לעבוד עליהם ולנשל אותם מרכושם ולצערי לחלק מהאזהרות האלו היה אכן ביסוס. תוסיף לזה אוכלוסייה יוצאת אתיופיה שמגיעה עם פערים תרבותיים, מתקשה לעיתים לתת אמון ולא יודעת מי הולך לעבוד על מי. מרגיש להם לפעמים שהם חלק מסרט קולנוע בו טייקוני נדל"ן מנסים לנשל אזרחים פשוטים מחלקת האלוקים הקטנה שלהם".
רגע, לא ענית על איזה סוג לקוחות אתה מסתכל
"ובכן, אני קודם כל מסתכל על בעלי הדירות המבוגרים, הם נמצאים אצלי במרכז התמונה. אני צריך להבטיח להם שכשהם יוצאים ל'גלות' יש להם לאן לחזור. אצל המשקיע מדובר בעוד דירה, אצל היורש זה עוד נכס אבל יש לו את קורת הגג שלו. במקרה של בעלי הדירות – במקרים רבים זהו כל רכושם עלי אדמות ולבי יוצא אליהם. אנחנו כמובן לא מתעלמים מהמשקיע או מהיורש, אבל מתמקדים בבעלי הדירות המתגוררים במתחם".
אתה נתקל בבקשות יוצאות דופן מצד הדיירים בפרויקט?
"בהחלט. באחד הפרויקטים משקיע רצה לקבל פיצוי בתקופת החיזוק על אובדן דמי שכירות, אחת השכנות אמרה לו חצי ברצינות, חצי בצחוק – 'תשכיר את הדירה שלך ובוא תגור ותסבול איתנו'. במקרה אחר התקשרה אליי לקוחה מבוגרת שמתגוררת בקומה הראשונה ומתלוננת על כך שהדירה החדשה שקיבלה אמורה להיות בקומה 22. מסתבר שהיא מאוד לא מרוצה. הסברתי לה שבכל קומה שווי הדירה קופץ ב -25 אלף ₪ ושהיא קיבלה בוננזה של ממש. אמרתי לה 'הקומה לא משנה לך כי את עולה במעלית ומקבלת נכס הרבה יותר טוב וביננו מה שתשאירי לילדייך יהיה שווה הרבה יותר'. היא אמרה לי – 'את זה לא ידעתי, איפה חותמים?'".
ספר על ההתנהלות שלך מול בעלי הדירות שמתגוררים בפרויקט
"בדרך כלל אתם יש צורך בהנגשה שפתית - רוסית או אתיופית ולעיתים ערבית. בנוסף ישנה חשיבות עצומה ליחס האישי, לשיחה המקדימה, זה לא מיד תבוא - תחתום - תלך. המשקיע שואל 'איפה צריך לחתום? אני ממהר, תעשה את זה מהר'. עם בעל הדירה אתה צריך לשבת, לשתות קפה, לעשות שיחה מקדימה ומרגיעה, לתת לו הסבר יותר מאריך על נושא הערבויות. פה כבר נכנס המימד האישי -אנושי.
כולנו אנשים שמאוד אוהבים את היציבות שלהם ורוצים להישאר במקום המוכר והנוח קל וחומר בגילאים יותר מתקדמים. יש חשש שאני עוזב את הבית בתחושה קשה של חוסר ודאות אחרי שכבר כל כך התרגלתי לסביבה הקיימת ואני חוזר למשהו אחר לגמרי".
אלו תכונות נדרשות מעורך דין המייצג את אותם דיירים?
"מעבר ליכולת הקשבה, סבלנות וסובלנות, אני צריך להראות לבעלי הדירות שיש קפטן עם יד בוטחת על ההגה שתוביל אותם לנמל המבטחים למרות שבדרך יהיו סערות כאלו או אחרות.
לעיתים בעל דירה חולני שמחובר למכשיר החמצן מספר לי על הבעיות שלו ומבקש שארגיע אותו, הוא רוצה ייפוי כוח מתמשך כי הוא חושש ממצבו הבריאותי ואתה הופך לאיש אמון ובן ברית מעבר לפרויקט הספיציפי הזה. אתה שומע ממנו על המריבה שהייתה לו עם אח שלו ועל אהבתו לאחיינים שלו כי לו עצמו אין ילדים, אתה מתחיל להיות חלק מהמרקם המשפחתי, והמקום שלי הוא לגרום לו להרגיש בטוח בתהליך ולוודא שהוא יקבל את הזכויות שלו. מעל הכל, מבחינתי זו תחושת שליחות חברתית, כך פעלתי וכך אמשיך לפעול".
ליצירת קשר:
כתובת: רחוב רד"ק 11, חיפה
טלפון: 04-8539111
מייל: office@ry-law.co.il
תגובות