• אייל הראל

נדל״ן ומיסוי בעידן המגיפה

נגיף‭ ‬הקורונה‭ ‬מלווה‭ ‬את‭ ‬חיינו‭ ‬כבר‭ ‬מעל‭ ‬שנה‭ ‬וחצי‭ ‬ומשפיע‭ ‬על‭ ‬עולמנו‭ ‬המשפטי‭ ‬במישורים‭ ‬שונים. במאמר‭ ‬זה‭ ‬נסקור‭ ‬בקצרה‭ ‬את‭ ‬ההשלכות‭ ‬העיקריות‭ ‬של‭ ‬עידן‭ ‬הקורונה‭ ‬בארצנו‭ // ‬מאת‭ ‬עו"ד‭ ‬ירון‭ ‬דיין




בעולם‭ ‬החוזי‭ ‬עלתה‭ ‬שאלת‭ ‬תוקפם‭ ‬של‭ ‬הסכמי‭ ‬השכירות, כאשר‭ ‬שוכרים‭ ‬ביקשו‭ ‬להשתחרר‭ ‬מהסכמי‭ ‬שכירות‭ ‬בנכסים‭ ‬בהם‭ ‬לא‭ ‬יכולים‭ ‬היו‭ ‬לעשות‭ ‬שימוש‭ ‬בתקופת‭ ‬המגבלות‭ ‬שהוטלו. בחלק‭ ‬מהמקרים‭ ‬בהם‭ ‬נתקלנו, הסכימו‭ ‬בעלי‭ ‬הנכסים‭ ‬להקל‭ ‬עם‭ ‬השוכרים, אך‭ ‬במקרים‭ ‬רבים‭ ‬הגיעו‭ ‬המחלוקות‭ ‬לדיונים‭ ‬בפני‭ ‬בתי‭ ‬משפט, שהכריעו‭ ‬בסוגיות‭ ‬של‭ ‬סיכול‭ ‬חוזים‭ ‬וכד׳, תוך‭ ‬שנקבע‭ ‬באופן‭ ‬כללי‭ ‬כי‭ ‬מגיפת‭ ‬הקורונה‭ ‬אינה‭ ‬עילה‭ ‬להפרת‭ ‬הסכמים‭.‬

בעולם‭ ‬הנדל‭"‬ן, היו‭ ‬הערכות‭ ‬רבות‭ ‬לגבי‭ ‬השפעת‭ ‬הקורונה‭ ‬על‭ ‬האטת‭ ‬הביקוש‭ ‬וירידת‭ ‬המחירים, ‬אלא‭ ‬שבסופו‭ ‬של‭ ‬יום‭ ‬כל‭ ‬ההערכות‭ ‬הפסימיות‭ ‬והתכנונים‭ ‬השונים‭ ‬התבדו. בחלוף‭ ‬התקופה‭ ‬התברר‭ ‬שעולם‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬בפריחה, והמחירים‭ ‬ממשיכים‭ ‬לעלות.‬ הממשלה‭ ‬קבעה‭ ‬הקלות‭ ‬בפירעון‭ ‬משכנתאות‭, ‬אשר‭ ‬הבנקים‭ ‬ברובם‭ ‬אימצו‭, ‬באופן‭ ‬זה‭ ‬או‭ ‬אחר (‬בתחילה‭ ‬בדחיית‭ ‬תשלומים‭, ‬קרי‭, ‬גרייס‭ ‬מלא‭ ‬או‭ ‬חלקי‭ ‬ולאחר‭ ‬מכן‭ ‬במתווה‭ ‬השני‭, ‬דחייה‭ ‬חלקית‭ ‬של‭ ‬התשלומים‭ ‬העיתיים)‭, ‬דבר‭ ‬שאפשר‭ ‬התמודדות‭ ‬עם‭ ‬התשלומים‭ ‬גם‭ ‬בתקופה‭ ‬של‭ ‬היעדר‭ ‬הכנסות‭ ‬בעסקים‭ ‬שנסגרו‭ ‬לתקופות‭ ‬הסגר‭. ‬


ריבוי‭ ‬העסקאות‭ ‬בשנה‭ ‬האחרונה‭ ‬לימד‭ ‬אותנו‭ ‬שמחירי‭ ‬הנדל‭"‬ן‭ ‬לא‭ ‬יורדים‭, ‬בשל‭ ‬הביקוש‭ ‬הרב (‬בין‭ ‬השאר‭ ‬בתחום‭ ‬המגורים‭, ‬לדירות‭ ‬עם‭ ‬גינה‭ ‬או‭ ‬מרפסת‭, ‬לאחר‭ ‬הסגרים‭ ‬הרבים‭ ‬בהם‭ ‬נאלצנו‭ ‬לשהות‭ ‬סגורים‭ ‬בבתינו‭.(‬ ללא‭ ‬קשר‭ ‬לקורונה‭ ‬נציין‭ ‬שהסכמי‭ ‬הרכישה‭ ‬והשכירות‭ ‬השתכללו‭ ‬בשנים‭ ‬האחרונות‭, ‬כתוצאה‭ ‬מרגולציה‭ ‬ופסיקת‭ ‬בתי‭ ‬המשפט‭ ‬ומנוסחים‭ ‬באופן‭ ‬המסיר‭ ‬כל‭ ‬אחריות‭ ‬מעורך‭ ‬הדין‭, ‬במקרה‭ ‬של‭ ‬הסכם‭ ‬מכר‭ ‬לדירה‭ ‬יד‭ ‬שניה‭ ‬ו‭/‬או‭ ‬כל‭ ‬אחריות‭ ‬מעורך‭ ‬הדין‭ ‬ומהקבלן (‬למעט‭ ‬החבויות‭ ‬הקבועות‭ ‬בחוק‭ ‬המכר)‭ .‬ספק‭ ‬אם‭ ‬סעיפים‭ ‬אלה‭ ‬יאושרו‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬בית‭ ‬המשפט‭ ‬במקרה‭ ‬של‭ ‬מחלוקת‭ ‬על‭ ‬גבול‭ ‬האחריות‭.‬במיסוי‭ ‬הנדל״ן‭ ‬ניתנו‭ ‬הקלות‭ ‬שונות‭,‬ בעיקרן‭ ‬באופן‭ ‬של‭ ‬הארכת‭ ‬המועד‭ ‬למכירת‭ ‬דירה‭ ‬ראשונה‭, ‬לאחר‭ ‬רכישת‭ ‬דירה‭ ‬שניה‭, ‬על‭ ‬מנת‭ ‬ליהנות‭ ‬מהפטור‭ ‬ממס‭ ‬שבח‭ ‬ומהקלה‭ ‬במס‭ ‬רכישה‭. ‬בעולם‭ ‬המיסוי‭ ‬העירוני‭, ‬לאחר‭ ‬תקופה‭ ‬קצרה‭ ‬של‭ ‬פטורים‭ ‬מארנונה‭, ‬כפי‭ ‬שפירטנו‭ ‬במאמר‭ ‬במגזין‭ ‬זה‭ ‬בחודש‭ ‬אוגוסט‭ ‬שנה‭ ‬שעברה‭, ‬בחר‭ ‬המחוקק‭ ‬בהנחה‭ ‬המבוססת‭ ‬על‭ ‬בחינת‭ ‬הפגיעה‭ ‬בהכנסות‭ ‬העסק‭. ‬הגשת‭ ‬הבקשה‭ ‬נעשתה‭ ‬דרך‭ ‬הסוכנות‭ ‬לעסקים‭ ‬קטנים‭ ‬ובינוניים‭, ‬אשר‭ ‬העבירה‭ ‬את‭ ‬המלצתה‭ ‬לרשות‭ ‬המקומית‭. ‬גם‭ ‬למנגנון‭ ‬הנחה‭ ‬זה‭ ‬פגמים‭ ‬וליקויים‭ ‬רבים‭, ‬אך‭ ‬לא‭ ‬נעסוק‭ ‬בו‭ ‬במאמר‭ ‬זה‭.‬


עו״ד ירון דיין | צילום: לימור בן רומנו.

גם‭ ‬בעידן‭ ‬הקורונה‭, ‬כבכל‭ ‬שנה‭ ‬וגם‭ ‬לקראת‭ ‬שנת ‭ ‬2022‬ אנו‭ ‬ממליצים‭ ‬להעביר‭ ‬את‭ ‬החיוב‭ ‬השנתי‭ ‬לבדיקה‭ ‬מקצועית‭ ‬של‭ ‬מרכיבי‭ ‬השומה‭, ‬שטח‭, ‬סיווג‭ ‬וכד׳, הפטורים‭ ‬להם‭ ‬זכאי‭ ‬הנכס‭ ‬ועוד‭ ‬עילות‭ ‬שונות‭ ‬להפחתת‭ ‬חיוב‭ ‬הארנונה‭ ‬השנתי‭. ‬מניסיוננו‭ ‬ישנן‭ ‬לא‭ ‬אחת‭ ‬טעויות‭ ‬בחיוב‭ ‬הארנונה‭, ‬בהיעדר‭ ‬יכולת‭ ‬מעשית‭ ‬של‭ ‬הרשות‭ ‬המקומית‭ ‬לבדוק‭ ‬כל‭ ‬נכס‭ ‬ונכס‭ ‬בתחומה‭ ‬ובשל‭ ‬הנוהג‭, ‬המקובל‭ ‬ברשויות‭ ‬מקומיות‭ ‬שונות‭, ‬בכל‭ ‬מקרה‭ ‬של‭ ‬חילופי‭ ‬מחזיקים‭, ‬או‭ ‬פינוי‭ ‬נכס‭ ‬שסווג‭ ‬בסיווג‭ ‬מוזל‭ ‬(למשל‭ ‬בשל‭ ‬אופיו‭ ‬של‭ ‬המחזיק), ‬לסווג‭ ‬את‭ ‬המחזיק‭ ‬החדש‭ ‬בסיווג‭ ‬היקר‭ ‬ביותר‭ ‬האפשרי‭, ‬עד‭ ‬שיפנה‭ ‬ויעלה‭ ‬טענות‭ ‬לגבי‭ ‬השימוש‭ ‬בנכס‭. ‬בתחום‭ ‬היטלי‭ ‬הפיתוח (‬סלילה‭ ‬ותיעול) עולם‭ ‬כמנהגו‭ ‬נוהג‭ ‬והחיוב‭ ‬מושת‭ ‬על‭ ‬שטחים‭ ‬חדשים‭ ‬הנבנים‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬יזם, ‬או‭ ‬על‭ ‬תוספות‭ ‬בניה. חיובים‭ ‬יזומים‭ ‬להגדלה‭, ‬סקרי‭ ‬היטלים‭, ‬בגין‭ ‬חריגות‭ ‬בניה‭ ‬לכאורה‭, ‬הופחתו‭ ‬עד‭ ‬מאוד‭ ‬בתקופת‭ ‬הקורונה. כך‭ ‬גם‭ ‬הופחתו‭ ‬משמעותית‭ ‬פעולות‭ ‬הגביה‭ ‬של‭ ‬רשויות‭ ‬מקומיות‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬שלא‭ ‬להגביר‭ ‬את‭ ‬הקושי‭ ‬הקיים‭ ‬בין‭ ‬התושב‭ ‬לרשות‭. ‬כך‭ ‬גם‭ ‬בנוגע‭ ‬לדמי‭ ‬הקמה (ביוב‭ ‬ומים) המוטלים‭ ‬בשנים‭ ‬האחרונות‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬תאגידי‭ ‬מים, עיקר‭ ‬החיובים‭ ‬בוצעו‭ ‬בשל‭ ‬תוספות‭ ‬בניה‭.‬

תחום‭ ‬נוסף‭ ‬עוסק‭ ‬בחיובים‭ ‬הנקבעים‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬הוועדה‭ ‬לתכנון‭ ‬ובניה‭, ‬כתנאי‭ ‬לקבלת‭ ‬היתר‭ ‬בניה‭, ‬כגון‭ ‬אגרות‭ ‬בניה‭, ‬היטלי‭ ‬השבחה‭ ‬ותשלום‭ ‬לקרן‭ ‬חניה. היטל‭ ‬השבחה‭ ‬מחושב‭ ‬כמחצית‭ ‬מההשבחה‭ ‬של‭ ‬שווי‭ ‬הנכס‭ ‬כתוצאה‭ ‬מתכנית‭ ‬מתאר‭ ‬משביחה, ‬הקלה, או‭ ‬שימוש‭ ‬חורג, ‬כאשר‭ ‬ההשבחה‭ ‬מחושבת‭ ‬בהתאם‭ ‬לשווי‭ ‬הנכס‭ ‬במצבו‭ ‬התכנוני‭ ‬החדש‭ ‬לעומת‭ ‬מצבו‭ ‬התכנוני‭ ‬הישן. תשלום‭ ‬לקרן‭ ‬חניה, מושת‭ ‬כאשר‭ ‬לא‭ ‬ניתן‭ ‬לבנות‭ ‬מספיק‭ ‬מקומות‭ ‬חניה, ‬בתחום‭ ‬המגרש‭, ‬בהתאם‭ ‬לדרישת‭ ‬תקן‭ ‬החניה‭.‬ כספי‭ ‬הקרן‭ ‬מיועדים‭ ‬לכאורה‭ ‬למימון‭ ‬חניונים‭ ‬ציבוריים‭ ‬שאותם‭ ‬תקים‭ ‬הרשות‭ ‬המקומית‭ ‬במרחק‭ ‬מה‭ ‬מהמגרש. ישנן‭ ‬טענות‭ ‬רבות‭ ‬שניתן‭ ‬להעלות‭ ‬כנגד‭ ‬חיוב‭ ‬קרן‭ ‬החניה‭ ‬על‭ ‬מנת‭ ‬להפחיתו‭ ‬או‭ ‬לבטלו‭ ‬ואולם‭ ‬נפנה‭ ‬כאן‭ ‬לבחינה‭ ‬אחרת‭ ‬של‭ ‬הסוגיה. לאחרונה‭ ‬ניתן‭ ‬פסק‭ ‬דין‭ ‬של‭ ‬בית‭ ‬המשפט‭ ‬העליון‭ ‬הקובע‭ ‬שבהערכת‭ ‬שוויו‭ ‬השמאי‭ ‬של‭ ‬הנכס‭ ‬לצורך‭ ‬חישוב‭ ‬היטל‭ ‬השבחה‭ ‬יש‭ ‬לקחת‭ ‬בחשבון‭ ‬גם‭ ‬תשלומים‭ ‬לקרן‭ ‬החניה, שבוצעו‭ ‬על‭ ‬ידי‭ ‬בעל‭ ‬הנכס‭.‬


לסיכום, ‬ראינו‭ ‬שינויים‭ ‬רבים‭ ‬והתאמות‭ ‬נדרשות‭ ‬לתקופת‭ ‬הקורונה‭ ‬ואולם‭ ‬באופן‭ ‬עקרוני, כתמיד, כל‭ ‬חיוב‭ ‬דורש‭ ‬בדיקה‭ ‬משפטית‭ ‬ובכל‭ ‬מקרה‭ ‬של‭ ‬מחלוקת‭ ‬משפטית, ניתן‭ ‬להביאה‭ ‬לבית‭ ‬המשפט‭ ‬להכרעה‭ ‬משפטית, עד‭ ‬להכרעה‭ ‬סופית‭ ‬בבית‭ ‬המשפט‭ ‬העליון‭.‬


עו"ד‭ ‬ירון‭ ‬דיין‭ ‬

050-7393232 | אבא הלל 12, ר״ג | dayanlaw.co.il


7 צפיות0 תגובות

פוסטים אחרונים

הצג הכול